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恒隆地产陈启宗投资400亿转型内地商业地

发布时间:2019-09-17 12:07:55

恒隆地产陈启宗:投资400亿转型内地商业地产

恒隆地产在香港九龙西开发的顶级豪宅“君临天下”,紧邻维多利亚港和九龙西知名地标ICC,售价已近40万元/平方米。2009年8月,在海南某论坛上,恒隆集团主席陈启宗向苏宁环球主席张近东的夫人吴兆兰推荐“君临天下”,他对吴兆兰开玩笑说:“我就住那里。

作为香港最重要的住宅开发商之一,恒隆地产在豪宅开发领域成绩斐然。“在香港住宅领域,我们是边际利润最好的公司。”陈启宗说。

然而,2010年发布中期业绩时,陈启宗却首次向外界宣称,恒隆地产未来的发展策略将转型于内地商业地产。

“香港开发商做住宅在内地没有优势,我们要向内地开发商学习。但我们学不了万科,他们一年挣的钱没有几个香港开发商可以挣到。”陈启宗说,“我们要做内地开发商学习不了的东西,所以我做商场。”

陈启宗表示,鉴于内地一线城市地价高涨,而二线城市商场的利润并不低于一线城市,因此,未来恒隆商场及写字楼的布局将集中于内地二线城市。

按陈启宗的计划,未来恒隆将在沈阳、济南、天津、无锡等地拥有17—18个商场,总投资额接近400亿元。陈启宗在恒隆地产主席报告书中表述:“未来十年内,恒隆每年在内地将有一个商场项目开业。”

对二线城市的商场及写字楼开发,恒隆并非没有担忧。陈启宗坦承,部分城市的商场及写字楼未来可能过剩。但他认为,专业人才是恒隆未来在内地商业地产领域取得优势的关键。

陈启宗说:“人才所拥有的经验是无法复制和学习的。”

访谈——

记者:很多内地开发商都到香港学习住宅开发,但你为什么说香港开发商要向内地开发商学习?

陈启宗:万科一年能卖600多个亿,每年挣超过50亿元 (按净利润算)。香港有几个开发商能挣这么多钱?香港现在有几个开发商的资产能够超过内地的大开发商?我们当然要学习。不仅是万科,中海、保利、华润、富力都是一样。富力的李思廉是香港人,如果我是他我会看不起香港的开发商的,因为在内地,富力很成功。现在的问题是,即便是学习,香港开发商也未必能够竞争赢内地开发商,所以我在内地不做住宅地产。

我认为,恒隆在商业地产上和内地的开发商比还有一些优势,有些东西是你们学习不到和复制不了的。所以我说,我的东西你们学习不了,也做不了,所以不要来和我争。但是我也不和你们争,我不做住宅。

记者:什么东西是学习不了的?

陈启宗:人才和经验。有人才就有经验。设计上、管理上的经验是内地开发商很难学习到的。

记者:这些经验最终是体现在标准上的。

陈启宗:还有直觉,直觉很重要。

1983年我到沈阳,当时在华新国际,我发现他们商场一楼和九楼的人流一样多,我当时想这个地方肯定很不错,但是我当时看到沈阳的数据很不好。我的心告诉我要去沈阳,但是数据让我的大脑告诉我不应该去。当时我相信了我的大脑,没有去沈阳,去了上海,有了现在的恒隆广场和港汇广场。

我没有错,因为去上海肯定是对的。但是到20世纪90年代,上海恒隆广场的一个客户问我:“陈先生,你为什么不去沈阳,沈阳很好,我们的东西很好卖,如果你去沈阳我一定跟去。”他说了这个话六个月以后,我香港的一个朋友,对各类名牌很熟悉,他跟我说:“启宗你为什么不去沈阳?我发现很多牌子在沈阳很好卖。”

在六个月之内两个人对我这样说,我觉得有些后悔了,当初我为什么不相信我的心,去上海也应该去沈阳。但是沈阳的数据确实很不好,我相信了大脑。现在我们到沈阳,不得不面临一个问题,未来沈阳肯定有一个写字楼和商场超量的问题。

记者:对于商业机会而言,直觉很重要。

陈启宗:对的。但这并不是全部,恒隆在内地商业地产的优势在于质,标准就是质。但是标准最终是由人制定的,好的人才制定的标准决定了这个商场的质量是否是好的,怎样的设计是好的,怎样的管理是好的,由恒隆自己的标准决定。但是这个标准要是好的就要有好的人才来制定。同样,好的人才知道怎样具体做好一个项目,更知道什么是好的机会。

我说我最喜欢的人才是那些曾经把我打败的人,能把我打得一塌糊涂的人就是我想要的人才。现在恒隆做得很好,说明我们在房地产行业的人才是一流的。

有人问我为什么用陈南禄做执行董事(恒隆新任执行董事),他是做商业的,不是做地产。我说,恒隆做房地产的人才很多,都是一流的,房地产行业里面不一定有比他们更好的人才,我为什么还要找房地产行业的人才?我需要的是做商业的人才,陈南禄很合适。我说过,恒隆不会放掉一个执行董事。

专业人才的优势在于他们知道什么东西是好的,什么东西是不好的,而且知道怎样可以做到最好。我们在内地做了十几年,恒隆广场和港汇广场被认为是成功的。这种经验积累很重要,就是说在内地其他地产商还没有开始做商场的时候,我们已经在积累经验了。我们知道怎样在内地的城市做到最好。人家得不到恒隆的人才,就不可能复制恒隆。

记者:恒隆的模式很特别,只在成熟的城市核心区域拿地,为什么?

陈启宗:一些二线城市符合我们要求的区域不多,很多城市的成熟的商业区域只有一个。这就是恒隆做商业地产最重要的标准,成熟的商业地段里最好的商场。作为开发商,必须就着某一地块,从什么合理什么不合理来分析。这个要依靠的就是经验,甚至直觉。

记者:是不是所有的二线城市都有这样的机会?

陈启宗:内地确实为恒隆提供了一个发展平台,内地的市场很大,我们可以在不同的城市做自己的恒隆广场。但是,并不是每一个城市都适合做好的商场和写字楼。

美国拥有甲等写字楼的城市只有10个。就像美国一样,内地可以建设高档商场和写字楼的城市并不多,但是中国几乎每一个省会城市都要求有甲等写字楼。各地市政府好大喜功是常见的,甚至是可以理解的。 不过作为房地产开发商,若全听他们的话,被他们牵着鼻子走,很难不失败。恒隆永远知道自己要做什么和不要做什么。

记者:你刚才说到沈阳,这样的城市可能是有商业机会,符合恒隆的标准,但可能出现商场和写字楼体量过剩,恒隆怎么面对?

陈启宗:不同企业对同一块地的分析与理解肯定是不一样的,但是有好的和坏的之分,恒隆的人才优势在于,他们知道怎么做最好的东西。

商业地产和住宅地产的概念是不同的,同一区域的商场竞争,最好的商场的利润可能有45%,次之30%,再次5%,之后就可能是亏本。恒隆要做的是能够拿到45%利润的商场。

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